多城楼市“限跌令”落地:部分房企因资金紧张降价,划定跌停线防治乱象

2021-09-06       浏览次数:1

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   2021年房地产调控已突破420次,购房者入市欲望跌至冰点,楼市出现新的变化。

  近日,长三角首张“限跌令”落地,江阴市住建局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》,要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格,严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战,坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。此前,昆明、岳阳、惠州、唐山等城市先后出台“限跌令”,保障市场平稳运行。

  张文锋(化名)是一家闽系房企在三四线城市的营销负责人。9月5日,他对时代周报记者表示,调控重压下部分房企资金流紧张,争相降价回笼资金。一个楼盘大幅降价对周边竞品冲击非常大,有楼盘直接半价出售,严重扰乱市场。

  张文锋透露,一般而言,降价10%已是项目降价的最大幅度,多个城市设置限跌15%相当于划定“跌停线”,有利于控制房价走势。在实际情况中,不排除开发商会以买房送车位、赠送全套家居或精装修等方式变相降价。

  克而瑞地产研究数据显示,今年8月,29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降22%和10%,百强房企整体业绩表现不及历史同期,TOP100房企单月销售操盘金额同比下降20.7%、环比下降10.7%。

  9月3日,中国房地产数据研究院陈晟对时代周报记者表示,今年房地产行业销售额创新高可能性较大,但销售面积数据仍需观察。他认为,不符合政策要求的房企在完成去化目标方面有一系列压力,下半年部分房企因资金紧张降价是大概率事件。

  多城“限跌令”落地

  8月9日,湖南岳阳打响“限跌令”第一枪。岳阳市住房和城乡建设局要求,新建商品住房销售价格备案后,商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格,也不得低于备案价格的85%,否则无法在商品房网签约备案系统上签约买卖合同。

  “不是所有城市房价都在上涨,部分城市反而面临去库存的压力。岳阳降价管控政策出台背景是城市去库存压力大,房企营销出现乱象,纷纷打价格战。”9月6日,易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者表示,岳阳“限跌令”后,政策将关注三四线城市,确保去库存和市场平稳健康发展,是后续调控的焦点。

  交易秩序混乱现象已从三四线城市蔓延至热点城市。防止房企打价格战、恶意降价扰乱市场,成为多城“限跌令”的重点。

  据媒体报道,云南昆明某楼盘原价为1.6万元/平方米,开发商以特价房名义将售价调至1万元/平方米,降幅高达60%;辽宁沈阳某楼盘推出部分特价房源,原均价1.1万元/平方米的住宅项目,特价房源降至0.8万元/平方米;广东惠州多个楼盘出现零首付、首付分期等乱象。

  为此,昆明房协禁止房企恶意降价,若房企恶意降价将被约谈,情节严重者停止网签。惠州则出台新政防止开发商大力度打折,对半年内成交平均折扣率低于95折的楼盘,惠州住建局将对该楼盘未推售房源备案价格进行调降。

  9月4日,58安居客房产研究院分院院长张波告诉时代周报记者,由于市场分化,部分城市面临过快降温,甚至是房价快速下行压力。房企降负债压力不断增大,导致其在部分城市加快出货节奏,一旦引发降价潮会引发连锁反应,极大影响房地产市场有序发展,不利于楼市整体稳定,因此出台相应政策进行调节确有必要。

  部分房企取消渠道合作

  尽管房企相继以价换量,但其销售成绩单仍不如预期。

  2021年8月,百强房企中近7成企业单月业绩同比降低,其中26家同比降幅大于30%。同时,包括绝大部分TOP30房企在内,近8成企业单月业绩不及上半年月均水平。整体来看,8月房企单月业绩表现不及上半年及历史同期,有逾40家百强房企同环比双降。

  具体而言,多家已公布8月销售业绩的房企录得业绩下滑。8月,万科实现合同销售面积219.4万平方米,合同销售金额370.3亿元,同比降36.9%;旭辉控股合同销售金额约200.2亿元,同比减少21.8%;时代中国前8个月签约面积与去年同期的352.9万平方米减少13.8%。

  房地产市场下行导致房企降价出货,影响其利润表现。与此同时,利润下行反过来倒逼房企降价,形成恶性循环。

  今年上半年,房企利润率水平降至历史低位。被视为“利润王”的中海地产,上半年毛利率和净利率分别同比下降2.1个百分点和3.9个百分点;包括华润置地、万科在内的多家行业龙头,盈利水平均有不同程度的下滑。

  据Wind数据,2021年上半年,54家房企净利润率由上一年同期的10.4%下滑至9.3%,五年来首次跌破至10%以下。

  开源成效未显,房企向节流动刀。张文锋表示,其所在的区域公司已经停止所有转介动作,回归最原始的销售模式。过去,房企卖房多是内场和外场配合,外场负责拓客,内场负责接待,自从有了中介渠道后,外场式微,渐渐演变成转介模式。

  “我们楼盘有50%以上靠中介成交,但转介费用太高,费用区间是3%-6%。现在公司不赚钱了,就得从节流上想办法。”张文锋表示,目前其所在公司正积极招聘销售团队,意图摆脱转介依赖获得更多利润。

  一名TOP5房企策划人员表示,其所在公司取消渠道团队,拓客团队降薪降佣,部分省市代理团队和广告公司都已撤场。

  以价换量仍将持续

  调控未有放松迹象,融资仍在持续收紧。近期举行的房企年中业绩会上,多名房企高管对下半年市场预期不甚乐观。

  8月31日,融创中国董事会主席孙宏斌在2021年中期业绩投资人会议上表示,下半年市场压力较大,国家政策坚决,使得大家对房价有不上涨预期。有些企业压力比较大之后就降价,预计市场还是会比较惨烈。

  万科总裁祝九胜则表示,越短期的预测越难做。对万科而言,全年压力还在,长远来看,房地产行业毛利率下行仍未见底。

  与此同时,购房者观望情绪加重,入市动力不足。

  根据58同城、安居客对购房者行为调研发现,2021年8月,用户信心指数为98.8,环比下跌8.2%,认为调控政策会继续出台以抑制房价上涨的购房者占比为65.1%,比前月上涨5个百分点;近六成购房者并不急于出手,谨慎寻找合适的房源。

  张波指出,下半年楼市降温将是主基调。从近期被监管层约谈的城市分布看,三四线城市也有覆盖,预计更多三四线城市房产调控的覆盖面会进一步扩大,市场降温步伐会加快。从楼市调控方向看,房地产调控从紧节奏不变,2021年三季度房价上涨压力明显趋缓。

  陈晟则认为,若房企进入到没有人口和创新产业导入的城市,或者布局都市圈边缘城市,下半年将面临惨烈的价格竞争。一些资金压力比较大的企业,完成全年目标完成率相对困难,预计会有降价行为发生。

  来源:时代周报

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